Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由 at home-sale

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關鍵字分析:

公設 設計 容積 基地 車位 面積 市場 產品 上限 社區 機電 不用 法定 案子
公設幾乎都是免計容積
公設幾乎都是免計容積
公設幾乎都是免計容積

所以本身基地的法定容積跟容積獎勵值
跟公設比,一點關係都沒有
會對公設比有影響的只有基地條件


再來講一下公設怎麼來的
一個平面層設計了100坪的主建物(容積:法容+獎勵容積)
那我可以用免計容積多蓋的樓地板面積有
陽台+梯廳 15%(陽台設計5%的話,公設就是10%)
機電空間  15%
這樣最多是不是就25%公設了
但其實電梯做超過一支的時候就很容易會吃到容積了
一個分子分母的概念,設計的公設吃到容積時
公設比就會upup飆升,這邊當層就先抓到27%吧
再來還有屋凸,屋凸可以設計1/8建蔽面積*3
這就要看基地面積跟建蔽率了
這時公設比大概變成29%了
再來是地下室的水箱、變電箱、機電設備、車位、機車位都是免計容積
其中除了汽車停車位之外,全部都納入公設
大概就變成32-33%了

但免計容積的上限是這樣規範的
你也不一定要這樣蓋阿
因為雖然不用計容積,但是要花錢來蓋
所以潤泰那個案子就是把所有免計容積最精簡化
反正可以最低限度的使用就好
最窄的梯廳、通常會拿來做公設的屋突也少蓋一些
做小電梯、最極限的逃生梯
挖地下室也很貴,符合法定停車位就好
將將,這樣就是最低公設比的產品
反正是還給地主的不用擔心好不好賣

如果不是這種類型的案子
建設公司就是要買地來蓋房子賺錢的
雖然建設公司也不是不能這樣蓋
但總成本100塊他就是要拿到110塊的錢才甘願
原本照市場可接受的32-33%公設可以做100坪
那就是1坪1.1塊,變成20%的時候他就要1坪賣1.2塊
反正就是要收回110塊就對了
但這種綁手綁腳的產品在市場上可能無人聞問
所以最終他就是不會設計這樣的產品

如果真的很愛20%公設比的
真的可以考慮去買快30年的7F華廈
那公設比是真的包君滿意
電梯出來之後左右鄰居大門距離2公尺
正對著唯一一支的樓梯
1層兩戶雙拼,一個社區14戶
歡喜就好

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