Re: [閒聊] 北市老公寓要重返榮耀了嗎 at home-sale

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關鍵字分析:

本身土木建築背景 曾在知名上市建設公司的營造廠蓋過幾棟集合住宅

囿於預算問題 加上工程背景

兩年前以1600萬的預算 只能在土城重劃區勉強買個小三房的預售屋

原因 1.錢不夠 2.新大樓安全 3.土城重劃區有捷運板南線/國三交流道

算是預算考量下 對我們來說兩大一小(1Y)最合適

也因為歐印新大樓了 所以也有點打算後半輩子應該都住在這了

目前住在板橋的電梯華廈 算是無後援

老婆在台北市中山區工作  小孩就近找了附近的幼兒園

早上我開車送過去 不塞車約40分鐘

下班老婆順路接小孩回來

五點左右下班 到幼兒園快五點半 再搭公車/捷運到板橋的家中都快六點半了

而且幼兒園的小朋友耐心不是很夠 搭通勤時間滿載的公車/捷運對大家都是個折磨

後來想到如果未來在土城 爸媽都趕8點上班的話

從土城到台北中山上班通勤時間都接近一小時

等於還沒七點就要把小孩丟在校門口了 實在很擔心安全

--- 今年預售屋暴漲分隔線 ---

後來親戚說土城預售屋爆漲一波 順風就賣了小賺一點

總之結論買了1550萬左右在士林的5F含頂加老公寓 離捷運站650-700M

近小學/捷運站 走路到小學 再走到捷運站 搭到中山區上班 差不多半小時


1.以通勤時間來算 土城-中山 來回約2小時

士林-中山 來回約1小時 每天至少省1個小時


2.以同樣1600萬的預算

土城 約35坪室內約24坪 含車位(抓220萬)

換算下來室內實際一坪約57.5萬 (不算車位)

士林 1550萬買室內31坪 頂加室內15坪的

換算下來室內實際一坪約33.7萬

就算不含頂加一坪約50萬 周邊稍低樓層無頂加約45-48萬


3.管理費

土城一坪估至少80元 加上汽車機車的一些雜費 一個月3-4000元左右

士林公寓一個月100元打掃的樓梯清潔費

停車如果租附近停車場約4000 大概就跟大樓管理費差不多



大樓跟公寓最大差別 電梯/垃圾/掛號

不管選哪 都是可以花一筆錢裝潢弄得舒舒服服漂漂亮亮

粗估價差大概50萬吧 基本的管線更新一戶約3-5萬

廁所翻新+防水一間抓20萬 剩下的裝潢就差不多

所以總價來說 弄到好 士林公寓跟土城新大樓 其實差不多

然後爬樓梯 一天上樓梯慢慢爬算5分鐘 就拿通勤省的1個小時來抵

台北市垃圾車都7-9點定時定點等 對我們來說時間也夠

至於掛號 我們都打給郵局請她們轉到鄰近有假日營業的郵局 假日再去領

夫妻倆還年輕 小孩還小 住個十幾二十年還行

撐過兩個小孩上小學約10年的時間 之後要搬去哪裡都無所謂

因為也有故意挑住3-2的公寓 容積率400% 想說總有一天可以等到危老都更當保險


差不多預算土城買的室內坪數差了士林公寓快一倍

大家嫌惡公寓5樓 但是有贈送頂加空間的價值

而且我們夫妻的原生家庭也是一個住4樓 一個住5樓 爬樓梯長大的 很習慣

雖然剛結婚過去住了幾年電梯華廈 感覺有陣痛...

生活機能更不用說 吃喝育樂也是有差距

我有個朋友買在板橋靠土城的大樓 她說想吃高檔一點 到板橋新站特區就是極限了

到台北市吃個飯來回超過兩個小時 她帶小孩會崩潰

我們當時小孩才1歲送保母 沒感覺

等到小孩要上小學了 思考國中學區時 才發現之前漏掉什麼

所以任何考量等到有小孩了 全部都要重新思考

絕對不能以成人的角度去看

而且沒有自己親身去送小孩上下班/課前 不會知道那個不便


我也不是來推廣老公寓 我反而希望新大樓越貴 老公寓越便宜

這樣我未來才有那個價差去推動都更/危老 讓我再造第二春

但是士林住3-2 容積率400% 問前屋主跟鄰居還沒有人來談過都更/危老

雖然有點怪 但算是可以放心裝潢住個十年撐到小孩小學畢業再說

要是真的等到都更了 住3-2 30坪換30坪應該也是輕鬆沒問題...

但是最後要強調自己的工作跟背景 論安全還是新大樓好

再爛再偷工減料的新大樓 還是都比老公寓安全



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網友評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.215.180.82 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1605076595.A.FB1.html
KrisNYC: 一句話 務實 11/11 14:39
icevenus: 預算有限又有小孩,這篇太貼切 11/11 14:40
icevenus: 可以找到士林那個價格是幾年屋況嗎 11/11 14:41
40年屋 但是屋況超級好 所以忍著捏下去買了 不然其實石牌也有一些還不錯 有石牌國中小學區又便宜
icevenus: 有錢都想安全舒適又便利,錢有限…接送交通就是每一天 11/11 14:42
icevenus: 都得面對 11/11 14:42
l79cm: 等到有人發起都更討論結果鄰居剛裝潢好打算再撐十年 11/11 14:50
CharleneTsai: 如果沒有雙方父母幫忙 那確實只能選離工作地點近的 11/11 14:52
l79cm: 務實的看就看現在需求有沒有滿足就好,不用看以後帶來什麼 11/11 14:53
l79cm: 報酬,能獲得報酬的反而是新大樓轉手那個還有價值 11/11 14:53
CharleneTsai: 不然上課前/下課後可以先去阿公阿嬤家 11/11 14:53
tswen: 搬娃娃車。丟垃圾。買菜,抱小孩 光想到要爬五樓就沒力 11/11 14:53
neck1982: 推 有了小孩以後,就成為中心思想沒錯 11/11 14:54
s861175: 恭喜 新北賣屋獲利 又順利入住台北市 11/11 14:56
abyssa1: 推現實考量不同時期需求不同 幼兒需要電梯 兒童需要學區 11/11 14:57
mark0204: 那你快去買偷工減料的新大樓啊 11/11 14:57
哈哈 你這結論我不知道哪裡來的 我是倡導新大樓一定比較安全耶
deltaz: 搬家基本上就要考慮連小孩的幼稚園與學校一起更換 11/11 14:58
deltaz: 要整體考量,只考慮一小部分就會不上不下 11/11 14:59
幼稚園好換 學校是看戶籍的很難換阿 下好要離手的
skypatrick: 務實篇,推!!! 11/11 15:01
jecko: 很務實分析 11/11 15:02
l79cm: 聽起來好像還沒搬過去住,期待過一段時間分享跟想像一不一 11/11 15:06
l79cm: 樣,每天外面停好車再爬五樓不是開玩笑的累 11/11 15:06
正在裝潢中 但是我們原生家庭都是爬高樓層公寓的 肺活量還行
s8752134: 工作在中山, 買在士林是因為價格? 買更近的會更為便利 11/11 15:06
我們需要捷運紅線 其實很推石牌 價格便宜士林一個檔次 又有石牌國中小學區
F93935: 一千五中山區還是能買到啊,只是容積不太會四百 11/11 15:07
中山區看了一些 大多數是商業區容積率也是讚讚 但是都用完了 只是40年大樓了 感覺真的會套... 也有看公寓 只是也不便宜
Delisaac: 五樓.....公寓頂多住到三樓 四樓以上真的心累 11/11 15:08
castalchen: 1600萬公寓 室內30坪 可以接受4、5樓 11/11 15:10
castalchen: 中山區的選擇應該不少? 11/11 15:10
中山區那價格帶的公寓要到行天宮或是濱江那了 濱江那上班不大方便 我老婆需要的是紅線
s8752134: 可能是後援住士林吧, 如果是的話就很合理 11/11 15:11
s8752134: 不考慮中山區, 或許是考量林森北八大的原因 11/11 15:13
s8752134: 但中山區很大, 也是有很多很適合居住的點 11/11 15:13
中山區避開五木 只能往行天宮方向跑 剩下的單價是不同的檔次了
sdhpipt: 中山區1600萬30坪 五木區批發市場區或靠機場應該有 11/11 15:15
sdhpipt: 接近南京復興一帶就不太可能 11/11 15:17
castalchen: 中山區交通便利、生活機能完善...只是有個五木 其實也 11/11 15:18
castalchen: 沒怎樣 11/11 15:18
五木大多是40年大樓 考量下是放棄 ※ 編輯: awen0711 (49.215.180.82 臺灣), 11/11/2020 15:29:48
F93935: 吉林路199巷靠行天宮那邊有一間4+5、1500以內抓得到不過 11/11 15:22
F93935: 那間實在太廢墟了 11/11 15:22
midmid: 五樓... 11/11 15:22
F93935: 我算一算投報率不夠出價出不下去 11/11 15:23
abyssa1: 圓山/大橋頭一帶可能也找得到吧 更近更方便 11/11 15:25
sdhpipt: 大橋頭算是大同區 均價應該更低一些 11/11 15:30
abyssa1: 紅線+學區 石牌不錯 不過石牌有比士林便宜嗎? 11/11 15:31
abyssa1: 大同區比士林區更近中山區啊 11/11 15:31
紅線的房價很奇妙 圓山站更近反而房價掉下來 不知道是不是限建的關係 很舊 機能也比較差 如果士林這間沒買成 當時真的鎖定石牌國小學區 便宜不少喔
deltaz: 少子化年代,只有很少數的總額管制,經濟上有限制就別硬 11/11 15:32
deltaz: 擠超熱門學區就好了,後續要是真的想換學區,跟親友借戶 11/11 15:32
deltaz: 口就可以了 11/11 15:32
piyobearman: 扛娃娃車走5樓想到就腿痠 11/11 15:36
IBIZA: 中山要看哪, 中山站這邊也是中山區, 跟士林很近 11/11 15:37
ericeuro: 每天省1小時,一年省250小時,整個划算 11/11 15:38
其實嚴格來說不只一個小時 我們實際估算可以省兩個小時 只是很多GOOGLE MAP達人會說不用這麼久就是...
F93935: 中山站附近赤峰街一帶商三來講1600 30坪抓不到 11/11 15:38
※ 編輯: awen0711 (49.215.180.82 臺灣), 11/11/2020 15:41:30
IS0987: 推這句「所以任何考量等到有小孩了 全部都要重新思考」 11/11 15:40
IS0987: 超實在的一句話 11/11 15:40
還沒七點就要把小孩丟在校門口 你忍心... 所以小孩比新台幣重要多了
abyssa1: 中山/雙連/民權西/北門 應該是沒有 圓山就航道所以便宜 11/11 15:41
abyssa1: 大橋頭機能好不過不在紅線而且超舊 11/11 15:42
IBIZA: 小孩以後要搭紅線去金華上國中喔? 11/11 15:42
選項之一啦... 馬上刪掉還被看到...
ericeuro: 其實5樓就剛開始一兩周爬樓梯會累, 之後就沒感覺了 11/11 15:42
abyssa1: 北市公寓年輕買盤就像這篇 學區+工作+預算有限 住外圍 11/11 15:45
abyssa1: 每天上班送小孩塞到煩就會思考是不是乾脆住公寓省時間 11/11 15:45
我通勤送妻小兩年 開始懷疑人生了 現在直接住在紅線小學邊 沒煩惱
narf: 圓山站上面有飛機經過啊很吵 11/11 15:45
ericeuro: 重點是避免掉一些長時間通勤的潛在風險, 交通風險不用 11/11 15:45
deltaz: 學區的考量每次都會想要多強調一下,教育的效果是學校與 11/11 15:46
deltaz: 家庭的加總,學區好一點點但家庭教育能量消耗很多,最後 11/11 15:46
deltaz: 加總起來的效果反而是差的 11/11 15:46
ericeuro: 說. 光是減少塞車造成心情不爽就很值得. 恭喜你 11/11 15:46
deltaz: 也不是說公寓就一定不好,但這些教育衍生出來的問題,要 11/11 15:47
deltaz: 從頭整體考量才會得到一個好的成果,要以成果為導向 11/11 15:47
每天省1-2小時的通勤時間 讓小孩多睡1-2個小時 無價 ※ 編輯: awen0711 (49.215.180.82 臺灣), 11/11/2020 15:54:47
shawncarter: 北區要談都更機會比蛋黃區差很多啦 蛋黃區房子蓋出來 11/11 15:51
shawncarter: 又貴又好賣 11/11 15:51
承德路七段 一整排滿滿的住3-2 一邊賣汽車 一邊蓋大樓
deltaz: 換了學校就沒有多通車一兩小時的問題啦 11/11 15:55
deltaz: 應該問你原本打算搬過去的地方,有沒有覺得還不錯的學校 11/11 15:56
小學我跟很多朋友談是覺得沒差 近就好 但是國中已經被樓上的I大看到我本來發了又刪除的文 紅線士林搭到大安森林公園站 20分鐘 親友牌
deltaz: 如果沒有的話,當初買房子時為什麼忽略了 11/11 15:56
deltaz: 可以分享經驗給其他要自住的版友 11/11 15:56
deltaz: 每個人在判斷事情上,都會有自己的盲點 11/11 15:57
deltaz: 參考一下別人的經驗很有幫助 11/11 15:57
deltaz: 那新的地方看起來就學問題也不大呀 11/11 16:03
deltaz: 比較大的問題,應該是你們沒有想過你們的通勤問題,會綁 11/11 16:04
deltaz: 著孩子上學的問題,沒有一起考量,要送上學才發現事情大 11/11 16:04
deltaz: 條 11/11 16:04
沒錯 所以我內文強調 強調 強調 小孩上學了就不一樣了 想的跟真的做 真的不一樣
icevenus: 謝謝回覆,恭喜順利換手又買到好屋況! 11/11 16:04
icevenus: 每天省的時間真的很實在 11/11 16:05
follow420: 你的想法很我很像,沒有好或不好,適合自己就是最棒的 11/11 16:10
l79cm: 小孩一歲卻打量國中學校距離?還有十幾年到時再搬不就好了 11/11 16:18
abyssa1: 當年一歲 現在幼兒園吧 至少可以自己爬樓梯了 11/11 16:21
bire: 推 我太太也是極度需要新店線捷運 現在狂看萬隆周邊的老公寓 11/11 16:21
bire: 選自己適合的最重要 有小孩後 整個想法真的都改變了 11/11 16:22
l79cm: 兩年前一歲現在三歲幼幼班那離國中還有十年不到很急著選 11/11 16:24
abyssa1: 國中能自己上學反而好處理 國小送上學麻煩才是重點 11/11 16:26
l79cm: 國小送住家附近的,下課去安親班下班接回其實沒什麼困難 11/11 16:29
兩個小孩的話 一個國中 一個還在小學阿 小學有6年總不可能念到一半當轉學生 上國中了 自己搭車上課比較放心 ※ 編輯: awen0711 (49.215.180.82 臺灣), 11/11/2020 16:35:34
abyssa1: 台北市國中原則上不收寄戶籍的新北小學畢業生 11/11 16:34
沒錯 為了找學區 把滿額學校跟台北市的鄰里系統弄很熟
Anyotw: 2018進場!賺了一筆快錢 11/11 16:34
abyssa1: 所以你終究要台北市學區 何不超前部署? 11/11 16:35
deltaz: @l79cm,順路接上下學以這篇文章的例子還是有問題,因為 11/11 16:35
deltaz: 爸媽通勤時間太長,變成不到七點要把孩子送到學校,晚上 11/11 16:35
deltaz: 六七點才能接到孩子 11/11 16:35
是的 七點以前就上課的小學生 太可憐了
baibi: 有小孩路過,小學功課有夠多,希望每天早多一小時看作業。 11/11 16:35
※ 編輯: awen0711 (49.215.180.82 臺灣), 11/11/2020 16:38:31
IBIZA: 人家買都買了 幹嘛一直鼓吹通車兩小時 11/11 16:40
IBIZA: 一般的討論文章也就算了 這篇還一直這樣 11/11 16:41
IBIZA: 自己做了這樣的選擇 大家就該跟你一樣嗎? 11/11 16:41
flycarb: 你這樣蠻務實的,本來租/買市區老公寓沒有不好 11/11 16:44
icevenus: 進入國小公體制之後轉學我覺得還行,比起國小前,良善 11/11 16:44
flycarb: 能夠近近的上下課/班,陪家人多一點時間蠻重要的 11/11 16:44
icevenus: 托育難找好多了,但也許是我小孩沒這麼大才這樣想XD我 11/11 16:44
icevenus: 自己小學轉過,覺得還行 11/11 16:44
Anyotw: 洗出去就洗出去了...以後發財再戰就好。不要慌嘛,買了就 11/11 16:45
Anyotw: 買了。不要太鬼蛋白還是保值啦 11/11 16:45
zzahoward: 這個版的蛋黃區很嚴格 就算台北市內士林北投都蛋白了XD 11/11 16:46
IBIZA: 轉學主要是小孩要換環境 比較容易出現適應不良甚至霸凌 11/11 16:46
flycarb: 而且,市區老房子本身土地持份就在那,孩子長大往外搬 11/11 16:46
IBIZA: 看是台北市蛋黃 還是台灣蛋黃 定義問題 11/11 16:46
flycarb: 老房子換了去蛋白新房子沒有甚麼不好 11/11 16:46
flycarb: 我是覺得孩子不要通勤時間太長...個性內向的會不好交朋友 11/11 16:48
piliwu: 小學近就是好學校 11/11 16:49
zzahoward: 台北市蛋黃是青田金華街 信義仁愛路那類的嗎?XDDD 11/11 16:50
piliwu: 我兒子幼稚園開車1-2分鐘到我都覺得有點麻煩 11/11 16:50
flycarb: 而且這種事情通常是在孩子出生前,剛出生就要規劃。 11/11 16:50
icevenus: 小學近就是好學校+100 11/11 16:51
zzahoward: 開車1~2分鐘走路不就五分鐘? 台北市有人行道還好吧 11/11 16:51
flycarb: 台北的學校還要設籍X年才能進去...... 11/11 16:51
piliwu: 幼稚園又不可能自己上學,一樣要開車出門 11/11 16:54
zzahoward: 台北幼稚園真的是又貴又難進XDDDD 11/11 16:55
zzahoward: 我主管(老外)在找全英語的幼稚園 真的是貴到噴汁 11/11 16:55
zzahoward: 重點是搶名額還搶不到 還要看父母職業之類的 11/11 16:56
IBIZA: piliwu你是因為要特地開車出門覺得麻煩吧 11/11 17:05
IBIZA: 其實五分鐘走過去應該還好? 11/11 17:05
zzahoward: 他在高雄啦 高雄行人對幼童很不友善 11/11 17:07
chiangww: 5F上一次就… 一天不知道要幾次 11/11 17:08
icevenus: 一天兩次,上班回家,倒垃圾 11/11 17:10
crazywill: 有小孩住外圍重劃 尤其是沒機能的 都挺苦的 11/11 17:11
crazywill: 等機能起來 小孩都上大學出社會了 11/11 17:11
piliwu: 我要開車出門上班哪可能特地走過去 11/11 17:12
IBIZA: 如果一起出門開車送過去不是剛好? 11/11 17:12
piliwu: 我在中部,全美幼稚園好便宜 11/11 17:13
crazywill: 買舊市區 等小孩大了 再搬去重畫區就好了 11/11 17:13
IBIZA: 我都還特地帶著走過去才回來開車, 老婆說陪小孩走路的機會 11/11 17:13
IBIZA: 越來越少 11/11 17:13
crazywill: 重劃區的價錢也都超前部署的差不多了 再漲 現在住的也 11/11 17:14
crazywill: 是跟著漲 沒差 11/11 17:14
piliwu: 幼稚園又大園長說有上千坪 11/11 17:14
piliwu: 我很多朋友在台北送小孩唸那幼稚園不知道在貴什麼 11/11 17:14
piliwu: 我們這種身家平凡的的去擠台北真的變貧民 11/11 17:15
jecko: 買房本來就要考慮接送學校幼稚園等問題 我小孩讀幼稚園步 11/11 17:32
jecko: 行兩分鐘到家 雙語全美也有得選 11/11 17:32
joe2: 石牌很難停車 路又小條 11/11 17:37
tskier: 很實際的分享。 11/11 17:44
kk085766: 爬一次還好,東西忘了拿或者一天出門好幾次的話... 11/11 18:12
rabbit81546: 觀念正確 不過要等都更 建議四樓公寓 五樓建商比較懶 11/11 18:39
rabbit81546: 得談 11/11 18:39
zong780405: 爬樓梯有極限的...只能趁年輕。想起之前車禍爬個樓梯 11/11 18:57
zong780405: 嘰嘰叫。 11/11 18:57
zerobx: 看完這一篇 想買一間了 11/11 19:24
RachelMcAdam: 住老公寓網拍就是通通寄到公司啊,之前搞的櫃檯小妹 11/11 19:36
RachelMcAdam: 都知道我是網拍王 11/11 19:36
LeeAnAn: 每次看完別人的真實生活都覺得辛苦的不可思議 唉,真的 11/11 19:38
LeeAnAn: 是要感恩,能夠沒有這些煩惱 11/11 19:38
deltaz: 有小孩之後,網拍隨便一個月都十幾件,最高紀錄有將近25 11/11 19:52
deltaz: 件,住老公寓哪有辦法處理 11/11 19:52
deltaz: 網拍族很不適合老公寓 11/11 19:53
awen0711: 網拍上班的公司可以代收啦 掛號真的就沒辦法 11/11 19:58
shiely: 所以40年大樓vs.40年公寓,選公寓的原因只是為了都更? 11/11 20:47
deltaz: 一個月十幾件用公司都收發不會覺得不好意思嗎 11/11 20:48
tigerzz3: 推 實際派 11/11 20:50
tigerzz3: 有小孩4+5空間真的說 11/11 20:53
lovemost: 看完推 11/11 20:55
zerobx: 為啥有小孩就要網拍? 生活機能好的地方附近買一買就好了 11/11 21:15
zerobx: 又不是住很偏僻 11/11 21:15
deltaz: 有小孩就能懂為啥一直網拍了,常常一堆東西要買,網路跟 11/11 22:09
deltaz: 實體店面價差大就算了,實體店面還常常找不到自己想要的 11/11 22:09
deltaz: 東西 11/11 22:09