Re: [閒聊] 高公設比是必然結果 at home-sale

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關鍵字分析:

我懶得推文一堆廢話講實際

單純還原我當初跟建築師討論內容

那次去 就是去確定圖面沒問題 然後如果開始跑照 大概何時拿到建照 使照

還有設計費如何支付

聽他解釋完 看一下數據 我就問

我:建築師請教一下  公設比可以降低嗎 像是降到25%

這樣我的案子跟周圍建案比 會具有競爭力 (設計是27還是28% 忘了)

建築師:開始解釋 公設比在哪 那些地方是公設 (這邊我當然忘了)

建築師: 如果真的數據要降到25% 那勢必你單價會拉高 你要不要問一下你的銷售

會不會比較好賣 還是不好賣

我:當下打給代銷 講了一下狀況

代銷:直接否決我的想法 他說 買家根本不在意那一兩趴 你要是廣告打出來比別人貴

人家連看都不看了 我連客人都留不住

我:OK 好 我知道了 那就保持這公設比
======================================================================

這就是資本市場  我算是完整還原了

事實上根本懶得吵啊  我只在意"能不能賣得出去"   "我哪管公設%多少"

如果說你要嘴 我不懂 我現在是不懂沒錯  因為我現在手上也沒案子

算你贏我是沒差  因為市場會幫我打臉啊  像當年林鳳營  現在台灣林鳳營還沒倒吧

我上一篇好像也沒說我很懂怎計算吧 整篇中心思想都在表達  你法規怎改都沒差

利潤到哪 自然就是會把這些利潤放在不同項目 講偏激一點

只是舉例喔 不要玩文字戰 法規戰 很無聊  公設比15% 然後車位賣你800萬 這樣

如果買家這樣看到比較爽  建商就會調成這樣  懂?

建商基本上是跟著法規走(強制力) 接下來就是跟市場走

不管怎樣走 就是不會跟理論左膠走

今天是市場認同32%  如果20%好賣 建商就會調成20%  你以為建商不會互相競爭喔

代銷當然會嘴 你看隔壁建案  公設比34%  我們只要32%喔

這就是實戰市場  懂了嗎?????

不是建商影響市場  是市場影響建商 到底是在???????????????

稍微使用一下優秀的大腦 你們就能理解了

然後如果你是質疑我專業部分或者不動產實戰部分 可以來交換FB 私下交流

個人光明磊落 謝謝





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網友評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 73.210.190.22 (美國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1605235375.A.529.html
mfcke: 喔 對了 只要看到32%公設就拒絕購買 久了 市場會教訓建商 11/13 10:46
mfcke: 自然公設比會讓大家滿意的 11/13 10:46
KrisNYC: 我覺得看兩位分享都有收穫耶 應該是不到需要戰起來的程度 11/13 10:47
KrisNYC: 反正結論就是法規造成公設比32%容積最大單坪價最美 11/13 10:48
KrisNYC: 然後公設要蓋什麼東西看建商各自本事 市場上就是喜歡特定 11/13 10:48
KrisNYC: 那幾種東西 就好像類巴洛克崗石一直蓋 看到我都疲勞了 11/13 10:49
s26492755: 我覺得你們一個在討論細節 一個在討論市場 11/13 10:49
KrisNYC: 目光所見的公設其實到底在圖上是什麼東西 是個案不同的 11/13 10:49
KrisNYC: 只是大家會去聚焦 從結果來看 公設精美單坪價類同賣的好 11/13 10:50
KrisNYC: 所以大致上32%變標配 不敢偷或基地條件偷不起來 又硬要 11/13 10:51
KrisNYC: 跟上風潮什麼都蓋的就會蓋出破40%的建案來... 11/13 10:51
s26492755: 重點現在大家在吵公設 吵的是什麼 花錢買多公設不爽 11/13 10:51
mfcke: 沒有戰起來啊 我只是表達一個現實 就這樣.... 11/13 10:51
s26492755: 公設比降低 單價提高 你總價負擔能力不變 買到一樣 11/13 10:52
mfcke: 是他來戰我啊 我向來不主動開戰啊 就分享市場 11/13 10:52
s26492755: 的室內使用面積 11/13 10:52
mfcke: 我覺得我那篇根本沒說我很會算 或者 公設%合理 11/13 10:53
l79cm: 出手排我就買,真的出手排也不會買啦 11/13 10:53
mfcke: 理解力部分 很明顯是他有問題 整篇沒在討論公設%合理性 11/13 10:53
mfcke: 一直都只強調一個中心思想 就是你要怎麼改 隨便 都沒差 11/13 10:54
mfcke: 都是聽市場走向 就這麼簡單 11/13 10:54
s26492755: 切入交度不同 昨天我在說實登對打房沒幫助 而且現在 11/13 10:55
mfcke: 這篇只是更還原細節 沒人不想蓋更有競爭力的產品 11/13 10:55
s26492755: 實登明明就很好用 很透明了 11/13 10:55
s26492755: I大反駁我實登有用 我後來發現我們說的是一樣的東西 11/13 10:55
s26492755: 只是我著重在能不能把房價打趴這件事情上 細節我不管 11/13 10:56
mfcke: 實登"完全"沒用 是不至於 多少有點幫助 至於多少 難說 11/13 10:56
s26492755: 現在很多新警察 沒有多少接觸市場 在哄抬一些以為能 11/13 10:57
opop1133: 都推 11/13 10:57
s26492755: 把房價打趴的議題 11/13 10:57
l79cm: 我有一個疑問,現在很多基地都蓋好幾棟每棟都要雙梯,如果 11/13 10:58
l79cm: 全部整合同一棟只給單電梯雙樓梯是不是合法規這樣公設是不 11/13 10:58
l79cm: 是可以做到很低但缺點一層十幾戶像學校那樣 11/13 10:58
s26492755: 我的重點在於別期待 2.0 2.5能打趴房價 11/13 10:58
s26492755: 那種有些人就不買了 上班排隊阿... 11/13 10:59
abyssa1: 分棟採光通風比較好啊 11/13 10:59
abyssa1: 你要看一層十幾戶的範例可找茂德建案平面圖參考 11/13 10:59
Ddylan: 推分享 11/13 11:00
abyssa1: 金城舞5 https://i.imgur.com/IlZC6CM.jpg 11/13 11:01
KrisNYC: 金城武是乙工吧? 11/13 11:02
mfcke: 成本啊 你蓋高 會越來越貴 11/13 11:03
mfcke: 你多戶 電梯一定要更多啊 11/13 11:03
mfcke: 還有些地方 土地規劃有限高 11/13 11:03
IBIZA: 以法規來講 多戶當然可以整合公設 但也要看市場賣不賣得 11/13 11:04
KrisNYC: 一層14戶3隻電梯是要等半小時嗎.... 11/13 11:04
mfcke: 講實際 同一區塊土地 如果大小差不多 蓋出來就都那樣 11/13 11:04
IBIZA: 動, 通常一層四戶以上就不好賣了吧 11/13 11:04
mfcke: 台灣都是CP值建案啦 11/13 11:04
IBIZA: 台灣都是灌公設建案才是真的 11/13 11:04
KrisNYC: I大 便宜治百病阿...低總目前還是去化最快 11/13 11:05
mfcke: 你單棟拉高採光通風會比較好 因為建蔽率一定比較小 11/13 11:05
mfcke: 不過台灣90% 都是CP建案 11/13 11:06
s26492755: 我附近發哥 一層12戶三電梯 蓋到29樓 還賣爆真的扯 11/13 11:06
KrisNYC: 而且他有排煙室超過15層高耶 280戶最少600人口排3電梯阿 11/13 11:06
mfcke: 台灣是麼建案 我懶得嘴啦 你就發動抵制32%公設就好了啊 11/13 11:06
l79cm: 我只問是否合法不考慮用戶體驗,如果蓋成口型社區互通算同 11/13 11:07
l79cm: 一層雙樓梯單電梯這樣能合乎法規的話也算是滿足低公設需求 11/13 11:07
l79cm: 對吧,當然用戶體驗很崩潰那不管反正能做到低公設XD 11/13 11:07
abyssa1: 兩戶太奢侈 台北有些建案原本規劃四併 發現超過豪宅門檻 11/13 11:07
abyssa1: 又改建照塞幾間單面採光兩房進去變一層6/8戶 11/13 11:07
s26492755: 然後我叫人不要買 我房客跟我媽都去買了 11/13 11:07
mfcke: 像是當年林鳳營一樣 ㄎㄎ 11/13 11:07
KrisNYC: 就不要3隻只有1隻會到地下室 那就很精彩了 11/13 11:07
mfcke: 口型 是保家愛用啊 超省 一堆共用壁 11/13 11:07
mfcke: 但是居住感覺就很爛 11/13 11:08
abyssa1: 十幾戶沒到不能接受 比起等電梯 更大的問題是採光 11/13 11:08
piliwu: 一層十戶以上的建案不少見,我有幾個朋友都買那種的 11/13 11:08
s26492755: 蓋口型 朝內的採光就悲劇了 而且很像天井 不蘇胡 11/13 11:08
KrisNYC: 口型好像蓋集中營 中間還有奇怪的天井 orz 11/13 11:08
mfcke: 你別小看那一兩塊牆壁喔 整棟這樣省起來 一台大7就出來了 11/13 11:08
albertab: 其實兩位開啟的對話讓房版有點"智識性",不傷和氣啦... 11/13 11:08
abyssa1: 一層14戶 只有四個角間的客廳有間接採光 其它都暗廳 11/13 11:09
s26492755: 3隻只有2隻到地下室 普渡那天我去幫忙我媽 電梯等死 11/13 11:09
KrisNYC: 他還沒話他跟旁邊建案的棟距 我去樓下吃過砂鍋洲 11/13 11:10
s26492755: 我自住一定買邊間 單面採光我真的不行 11/13 11:10
KrisNYC: 印象中附近好幾個建案雖然不是很貼 但也沒離到20米以上 11/13 11:10
s26492755: 砂鍋粥好吃嗎 我原本今天想吃六必居 但要很晚的時間 11/13 11:11
s26492755: 我會餓死 11/13 11:11
abyssa1: 格局這麼鳥 單價如果比周邊便宜個五萬 還是賣爆 11/13 11:11
mfcke: 保佳就是被市場教訓啊 也不太蓋口型了 真的超難賣 11/13 11:12
mfcke: 所以公設比幾% 不重要 大家都不買 保證兩三年 降到2字頭 11/13 11:12
cicatrix: 不想買公設的就是買古蹟公寓 不然就自己蓋 11/13 11:15
KrisNYC: 砂鍋粥不錯阿 有花時間熬有差 粥先訂比較不用等 11/13 11:16
s26492755: 買地自建其實不便宜 我看到打房社團有人提議沒人鳥 11/13 11:17
s26492755: 慘 又想新大樓又想好地段 在來想辦法嘴為什麼這麼 11/13 11:17
s26492755: 貴 11/13 11:17
Anyotw: 板橋的搬家了、中和的愛開不開 11/13 11:18
KrisNYC: 買地自建 除非真的很偏鄉 不然總價大概至少要40%自備 11/13 11:18
Anyotw: 永和的砂鍋粥先打電話預定,到場在點菜。比較快 11/13 11:18
KrisNYC: 裝潢算下去你弄個5000萬的案子要準備2500現金 呵呵 11/13 11:19
KrisNYC: 菜就是一般算好吃的熱炒水準 但是粥真的有覺得不錯 11/13 11:19
KrisNYC: 應該是說真的很偏鄉可能可以千把萬弄得起來 但自備還是 11/13 11:20
KrisNYC: 扛扛的穩破500 光買地那一關就先卡3-4成 11/13 11:20
mfcke: 台北房價真的雷 物價也真的雷 大學畢業之後每次回去 受不了 11/13 11:21
AIronKuma: 打房 2024選總統穩上 得青年者得天下! 11/13 11:21
mfcke: 捷運越來越擠 每次都突破我的想像極限 11/13 11:21
KrisNYC: 你不是在美國...一杯珍奶4塊一份鹽酥雞7塊都在吃了 11/13 11:22
abyssa1: 波爾多茂德格局套公式 https://i.imgur.com/jSskk7i.jpg 11/13 11:22
mfcke: 房蟲哥 有新口號了 樓下等等4折哥嗎 11/13 11:22
mfcke: 珍奶要7元... 11/13 11:22
KrisNYC: 你喝伴伴堂喔...翰林不用7塊吧 11/13 11:23
mfcke: A大這是台北的建案吧 真的扯 怎住啊 11/13 11:23
mfcke: 你是不是太久沒來美國 每年都在漲啊 物價 11/13 11:24
KrisNYC: 快兩年沒過去了 想說in n out還是3塊有漢堡吃 11/13 11:24
mfcke: 我是在市區就是了 郊區我不知道珍奶可以到多少 11/13 11:24
Anyotw: 這茂德每個案子都長這樣 11/13 11:24
mfcke: 這裡一個大麥克餐 目前是含稅11美 11/13 11:25
KrisNYC: 2年前翰林還有20塊一個小火鍋+喝到飽 11/13 11:25
Anyotw: 不過他每次都第一個開案,235期遇到競爭就開始比較難賣 11/13 11:25
mfcke: 不過我發現很多漢堡比麥當勞好吃 但是便宜不少的 11/13 11:25
mfcke: 我主要都狂喝鮮奶啦 4公升 2美金 11/13 11:26
KrisNYC: 差不多價位或在貴一咪咪好吃的很多 所以幾乎沒吃過M 11/13 11:26
mfcke: 應該這一輩子牛奶都會在這喝完了... 11/13 11:26
mfcke: 我是真的當水喝 因為水更貴... 11/13 11:26
abyssa1: 茂德總價低 雙北公寓套房都能住了 哪有什麼不能的住呢 11/13 11:27
mfcke: 我是沒有台北崇拜 雖然我是新北人 從小都在北車混 11/13 11:28
Anyotw: 這兩年茂德也沒便宜了,也開行情而已。沒折扣 11/13 11:28
abyssa1: 茂德沒便宜了!?那誰要買...難怪到處都看到在發傳單.. 11/13 11:30
mfcke: 離開台北就好了 說真的 除非是因為工作 11/13 11:31
mfcke: 不然真的痛苦 11/13 11:31
abyssa1: 茂德 河家歡 https://i.imgur.com/dw97PdS.jpg 11/13 11:34
abyssa1: 逃生梯都做戶外 再省一點 11/13 11:35
abyssa1: 茂德格局真的辨識度很高... 11/13 11:36
KrisNYC: 一堆奇怪的長條狀... 11/13 11:39
Anyotw: 他其實是mod要幾坪自己湊 11/13 11:40
mfcke: 這些我猜都是壓總價1000以內 反正大台北 還是有人會吃 11/13 11:41
mfcke: 然後就單身漢 或是頂客 家庭收入不高的去買 11/13 11:41
Anyotw: 茂德車位270-300喔。要賺你車位 11/13 11:42
Anyotw: 總價跟行情一樣而已,一毛不少 11/13 11:42
abyssa1: 長條不罕見啦 四角手槍屋辨識度更高 11/13 11:44
Cefilos: m大的市場派理論實務多了,在那邊批判得多高明對市場跟建 11/13 11:50
Cefilos: 商又沒半點屁用。叫大家抵制高公設就更不必,一般人就買 11/13 11:50
Cefilos: 個自己的小窩成家立業,看格局通風採光就花一堆時間了, 11/13 11:50
Cefilos: 地點影響更大。看看多少人看重的是自己喜歡的地點附近有 11/13 11:50
Cefilos: 什麼物件能下手,最好還管到公設比差那幾叭。 11/13 11:50
oneyear: 用實坪制計價,公設比就會掉啦 11/13 11:55
Justice5566: 我很好奇啦 買方難道不會自己算主+陽坪數嗎 11/13 11:55
Justice5566: 如果會算的話 實坪不實坪差別有那麼大嗎 11/13 11:56
frank111: 預設很多奇怪的立場,建築師: 如果真的數據要降到25% 11/13 11:57
frank111: 那勢必你單價會拉高,這句話的基礎是什麼? 11/13 11:57
Anyotw: 難道你雨遮不計價就不用錢? 11/13 11:58
Anyotw: 太夢幻了吧 11/13 11:58
frank111: 雨遮成本不用10萬,當0.5坪賣你50萬,爽爽買單 11/13 11:59
d8613518: 設計師的意思應該是,能賣的坪數減少了,但造價幾乎不 11/13 11:59
d8613518: 變,那單價自然上升 11/13 11:59
frank111: 必要的公設當然不能動,依法也沒辦法動 11/13 12:00
frank111: 問題就出在一些非必要的公設,這就是能灌水的地方 11/13 12:00
frank111: 另外像健身房這種占比沒多少的公設就不要拿出來說了 11/13 12:01
Anyotw: 拿掉計價我也不會免費送你啊 11/13 12:02
abyssa1: 列清楚是好事 現在是公設懶人同捆包一包35%細項不明 11/13 12:03
Anyotw: 不要在那邊依法。依法就是公設比不是法律名詞,只是銷售話 11/13 12:03
Anyotw: 術。 11/13 12:03
abyssa1: 商務談判議價的時候細項拆開來才知道合理不合理 就是要 11/13 12:05
abyssa1: 分開砍價啦 雖然砍價不一定會成功 但至少有基礎能討論 11/13 12:05
CaLawrence: 翻開建商的財報 公設比拉高也沒比較好賺 11/13 12:09
CaLawrence: 其實你的買屋成本應該是不會因為實坪制有任何改變 11/13 12:09
CaLawrence: 不過為什麼公設不能像車位那樣賣呢 11/13 12:10
CaLawrence: 變成屋內空間+公設+車位這樣的算法 11/13 12:10
artiller: 你的論述完全建立在公設灌總坪數的法規架構下啊 11/13 12:11
mfcke: 哪有什麼奇怪立場 首先你能賣幾坪 你就一定會用到滿 11/13 12:11
mfcke: 這是最基本假設吧 應該懂吧 11/13 12:12
artiller: 改成實坪制,建商蓋房方法跟市場都會變化的 11/13 12:12
mfcke: 容積算出來 獎勵能拿得拿一拿 車位弄一弄 容移弄一弄就這樣 11/13 12:12
mfcke: 到底為什麼會覺得出來做生意 會想要少賺啊 11/13 12:13
mfcke: 房版名言: 那你家便宜賣啊 11/13 12:13
mfcke: 你沒看到市場正向更高公設挑戰?? 11/13 12:13
mfcke: 這就是市場啊 我也覺得台積電不合理吧 怎不腰斬 11/13 12:14
mfcke: 市場上覺得合理 所以他460 公設33%大家可以接受 所以33% 11/13 12:14
mfcke: 為什麼對我來說 像是解釋1+1=2 然後還一直聽不懂一樣 11/13 12:15
mfcke: 到底最近一堆新警察 都是哪裡來的AI啊 11/13 12:18
mfcke: 都內建 你少賺是應該的 我就是要便宜買到 11/13 12:18
mfcke: 先問問你自己有沒有讓利給市場 不要問市場有沒有讓利給你 11/13 12:18
s26492755: 聽說八卦來的 但我沒在看八卦版 不確定 11/13 12:19
s26492755: 其實現在室內面積多少 公設多少 車位多少車位含多少公 11/13 12:21
s26492755: 設很清楚啊 11/13 12:21
s26492755: 撇除預售屋 你都看的到的大小 11/13 12:21
Mikudance0: 讚 11/13 12:23
SiaoBen1996: 現在就總價市場 其實公設比真的要明確定義的是車位 11/13 12:35
SiaoBen1996: 賣給你的車位一個到底算幾坪 以前很坑的看過0.1 11/13 12:35
SiaoBen1996: 現在7-10都看過 坪數抓很低的就是車位賣一次 公設賣 11/13 12:35
SiaoBen1996: 一次 一隻羊拔兩層皮 這才是問題 實坪制根本不會讓 11/13 12:35
SiaoBen1996: 總價下降 有看過評估表就知道 建商都是叫建築師算 11/13 12:35
SiaoBen1996: 建蔽 容積 免計入 陽台 法定停車位 11/13 12:35
SiaoBen1996: 開挖地下室幾%幾層 土地成本營建成本管銷成本 11/13 12:35
SiaoBen1996: 叫代銷抓平均賣價一坪多少 車位一個多少 11/13 12:35
SiaoBen1996: 判斷案子能不能做到他要的利潤 11/13 12:35
s26492755: 就總價走 11/13 12:36
mfcke: 設計費都給了 我還自己細算.. 建商只粗算 有利潤 OK 找人算 11/13 12:38
oceanman: 都看總價,室內實坪多少大家心中都有一把尺 11/13 12:50
CaLawrence: 就像哀鳳不會螢幕跟電池拆開賣啊 阿 這個不好說 11/13 12:51
s26492755: 喜歡實坪的 看房拿總價室內坪數 這樣去比較每個案子 11/13 13:25
s26492755: 也行阿 11/13 13:25
bluemkevin: 可能我和我同事都是小眾,我們喜歡實坪制單價高一些。 11/13 13:59
s26492755: 自己換算就好啦 小事 11/13 14:04
eddie0729: 兩位大大說的都很正確 而且看的出來兩位都認為實坪制 11/13 14:06
eddie0729: 建商比較沒有機會偷吃豆腐 ,但是建商想賺多少還是市場 11/13 14:07
eddie0729: 決定,不用預期房價因此下跌 ~~ 11/13 14:07
eddie0729: 不過我個人也比較喜歡實坪制 因為可以直接了解室內大小 11/13 14:09
eddie0729: 少了一個換算的手續,找起房來是比較快的 11/13 14:11
mfcke: 認真講 如果要改 價格=室內主+陽+公設價+車位價 11/13 14:27
mfcke: 然後開大 公設跟車位 不講價 11/13 14:28
Anyotw: 車位就會50-880萬浮動。但總價一樣 11/13 14:45
frank111: 沒錯,不計容積的東西本來就不該拿來賣 11/13 14:46
Anyotw: 因為我看過50萬平車、也看過880萬車位。就抓這個數字 11/13 14:46
frank111: 成本可以攤提,但不該當成市價來賣 11/13 14:46
piliwu: 有人還無法理解建商賣是看總價不是單價,你在那邊算沒意義 11/13 16:01
piliwu: 買家也是看總價不是單價,七期豪宅單價那麼你怎不去多掃一 11/13 16:02
piliwu: 些? 11/13 16:02
piliwu: 他蓋一個建案有成本有時間有風險所以多少利潤他一定要抓 11/13 16:04
piliwu: 不該拿來賣你當怎麼上班不要領薪水做慈善?你不要然後叫 11/13 16:06
piliwu: 老闆做慈善賣給你? 11/13 16:06
s26492755: 然後自家增值照市價賣 這種人臉書一堆 11/13 16:13
Francix: 明明建商偷吃豆腐也不敢公開給買家知道,也一堆護航,又 11/13 19:17
Francix: 沒人說總價要降,車道本應歸法定車位公設,還是公設,只 11/13 19:17
Francix: 是歸在車位 11/13 19:17
d8613518: 所以沒買車位的人禁止進入車道?這樣樓上同意嗎? 11/13 19:18
d8613518: 還有,那一樓住戶是否可以不用買電梯的公設部分? 11/13 19:20
reiborei: 把室內實坪 公社坪數分開標記我完全贊成 雖然目前寫比例 11/13 19:26
reiborei: 自己算也一樣 但是有人說只寫實坪 完全不用登記公設就不 11/13 19:27
reiborei: 知道在想甚麼了 讓公設更不透明好讓建商吃豆腐嗎 11/13 19:27
robert123: 樓上先把所有權跟使用權搞懂吧 11/13 19:29
robert123: 我說d大的部分 11/13 19:30
Francix: 沒車的進車道做什麼? 誰愛進車道! 獎勵停車位、增設停車 11/13 21:20
Francix: 位没持有公設也不要用車道、電梯? 11/13 21:20
d8613518: 樓上不知道有些電表、垃圾冷藏室室設在地下室的嗎?不 11/13 21:35
d8613518: 用經過車道?當然您要用飛的也是可以啦 11/13 21:35