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• 發文 DavidGuetta (大衛 庫塔)
• 時間 Sun Jan 10 10:37:00 2021

關鍵字分析:

轉自fb:Mike Chiang

看到一堆人在說：

“物價一直漲，房價怎麼跌”？！

忍不住要來跟各位用數據圖表算一下過去20年到底物價，薪資與房價漲了多少？漲幅合不
合理？

結論是，過去20年來：
- 薪資漲1.2倍。
- 物價漲1.5倍。
- 但是，房價漲了3倍！

如果這數據還讓你覺得房價是合理上漲，那我們可以合理懷疑你要不就是跟炒房族一夥的
，要不然就是你已經不知不覺被炒房族洗腦了！

所以如果物價漲1.5倍，房價漲3倍，房價跟物價一樣漲幅的話，現在房價應該要腰斬打5
折才會等於物價漲幅，對吧？！

即使房價漲有特權，因為房子大家都需要，台灣人也愛買房炒房，那物價漲1.5倍，房價
漲2倍也夠了吧？所以從漲3倍跌到漲2倍，現在的房價也至少要打7折才合理吧？

你怎麼看？
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如底下附圖，來比較三個東西這20年來的漲幅：

1. 上面附圖：2001-2020年這20年來台灣房價指數從100漲到300，台灣的房價漲3倍！

2. 中間兩個附圖：2001年平均薪資33000多，2020年40000左右，台灣受薪階級薪水漲約2
0%，也就是這20年來台灣薪資漲1.2倍！

3. 右下角附圖：台灣歷年物價通膨漲幅普遍在2%左右，所以2001-2020這20年來物價漲了
1.02的20次方=1.486，漲了48.6%，算50%好了，所以這20年來物價漲了50%，物價漲1.5倍
！（20年前滷肉飯一碗$25，現在$40元，牛肉麵20年前一碗$60，現在$90元，彰化肉圓20
年前小顆的一顆$25元，現在$40元，都是20年漲1.5倍，差不多這樣沒錯吧？！）

總結，這20年來台灣：
- 房價漲3倍！
- 物價漲1.5倍！
- 薪資漲1.2倍！

看看想想上面三個數據，然後，想想台灣還是有很多人說物價漲人工漲所以房價漲得很合
理，而且很多人相信房價只會繼續漲不會跌？！比較了上面三個數據後，，，你覺得呢？
！房價沒有被刻意炒作，沒有不合理的超漲嗎？房價超漲後還會繼續漲不需要被修正嗎？

台灣2001-2020年這20年來房價在漲什麼？
- 因為人口紅利在漲：如左下角附圖，15-64歲的工作人口，同時也是買房子的主力人口
都在1700萬人以上，在幾十年來的高峰山頂區。有需求房價當然很難跌。但是2015年以後
已經往下跌，2020年破1700萬人後快速減少。台灣過去20年的空屋被這1700萬人以上的人
口紅利消化掉了，可是，2020年以後已經沒有人口紅利了！2030年這群人口會減到1515萬
人，離2015年時的高峰1736萬足足少220萬人！那，未來幾年誰來把現在市場的空屋消化
掉呢？

- 因為長期低利率，而且閒錢多，尤其馬英九2009年降遺產稅引回的大量好幾兆台幣避遺
產稅的閒餘資金。但是利率已經低無可低，利率5%跌到1.5%你有感覺，1.5%跌到1%你就沒
什麼感覺了！而閒錢也有用完的時候，年輕人低薪沒變有錢，有錢的中老年人退休買房也
會買到沒錢，外資台商也一樣。

- 因為台灣房價從沒像樣的大跌過，所以要洗腦大家“房價只會繼續漲”就相對容易！而
只要大部份的人都被洗好洗滿，大部份的人都這樣子認為，房價就不容易大跌。台灣這幾
年就是這樣子的。

那，因為台灣房價沒大跌過，未來就一定會跟以前一樣嗎？從人口紅利觀點，從新世代比
舊世代的薪資低收入更差的觀點來看，台灣未來沒人沒錢，沒有人住的空屋又到處多到爆
，房價未來怎麼繼續大漲呢？所以我說頂多能不跌，隨物價每年2%的漲，20年漲1.5倍，
現在台北市隨便一棟2000萬，20年後變3000萬，新北市桃園新竹等地區現在隨便一棟1500
萬，20年後變2250萬，，，這樣子已經很恐怖了！是吧？還想跟以前一樣20年漲3倍，台
北市2000萬變一棟6000萬，新北市桃園新竹等地區現在隨便一棟1500萬，20年後變4500萬
？？？可能嗎？

有幾種可能：
- 台灣未來能吸引1-200萬人移民過來彌補人口紅利的缺口。
- 年輕人低薪問題能快速改善，平均薪資從月薪4萬變大家平均月薪12萬！
- 台商大量回流，從大陸越南等地大幅撤退。但先決條件是台灣的缺工缺地缺電缺水等問
題要先被解決。

，，，所以，想想上面各假設的可能性，未來房價不會再大漲的趨勢不是很明顯了嗎？既
然沒條件沒可能性再大漲，那就只有小漲，小跌跟大跌三種可能性了，那，就不必急慢慢
繼續賺錢理財存錢等有跌時要買房子再買了，不是嗎？至於跌多少你才肯買那就看你自己
個人去賭了。

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