Re: [閒聊] 希望小英能推動實坪計價 at home-sale
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由 616d784c74 發佈分享連結最近在找房子,才開始看板。 所以這是第一次在買屋板po文。 這個議題竟然可以重複的炒一整個週末, 推論方式不出八卦板爆文的邏輯, 以為任何資訊依照你們的方式「公開透明」就會變好, 其實這才是一種謬論。 用最近我在學會計財報的方式來說, 實坪計價,其實就是價值認列的觀感不同。 例如資產負債表中,「隱形資產」也算是一種資產, 例如商譽,品牌價值,或是專利。 不過對於投資人而言,你的資產不是他們認可的資產, 因為拿去市場上,根本無法的套現。 實坪跟建坪也是這樣, 公設比高的社區,多數會有相當高程度的附加設施, 例如大廳、庭院、管理員室。 這些設施其實無形中可以為房子物件增加價值。 換句話說,理性的房子買家, 通常是口袋可以支付的總預算,還有希望鎖定的區域開始的找起。 找到特定區域後,依照他的預算來找尋理想的物件。 再下一步,可能是看實際的空間, 附近有沒有支持生活機能的商家學校跟大眾交通運輸, 進一步可能會設想該建築物是否有隱性的附加價值, 例如社區的收發室幫忙收貨,還有泳池健身房。 第二個步驟做了幾本過篩後, 可能就會開始實地的勘查了。 因此每實坪價格公開,其實意義不大。 因為鄰近區域的價值,會因為建物本身條件而有不同, 再來是,房子買賣的價格並不是固定的, 這還包含了買賣雙方心中預期的合理價碼。 因此當再進入下一步的議價階段, 買賣雙方使用的是同建築物的實價登錄, 在這情況下,實坪價格揭露實在沒有什麼參考價值。 因此用原po車子所謂的油耗來比喻, 計量單位換算來類比真的不倫不類, 你去賓士,會拿牛頭牌的油耗來議價嗎? 賓士的附帶隱形價值,會自動讓你忽略這些沒有什麼意義的比較。 話說回來了, 這是個自由公開透明的市場, 一般民間房仲就已經可以提供了, 自己敲計算機,實地勘查,比較實在。 ※ 引述《Trams (Trams)》之銘言: : ※ 引述《jamo (hi)》之銘言: : : 如果市場大家都這樣做,自然仲介跟代銷就會慢慢改用室內坪計價 : : 因為用含公設坪計價市場不買單,每個客戶來都要再多做一份文件 : : 等於廣告文宣都要白花錢,特別是跑單小姐跟仲介 : : 時間成本都是自己的,對市場最敏感 : 「現在用虛坪計價是因為市場上的人的需求」其實是一種倒因為果的推論。人性中的偏 誤 : 之一是會跟據被提供的資料做出決策,而不是去尋找有什麼資料是沒有被提及的,資料 的 : 呈現方式已被證明能顯著影響人的決策。今天市場上容易得到的資訊是虛坪單價,那大 部 : 分的人就會用這個作為基準去判斷價格,去思考實坪價格這個沒有直接被提供的資料來 做 : 價格判斷其實是違反人性的。(對這個主題有興趣的話可以看諾貝爾奬得主 Daniel Ka hn : eman 的「快思慢想」這本書)。古典經濟學家假設人都是「完全理性地追求自己利益 極 : 大化」已被證明不完全是對的。 : 舉一個跟房地產無關的例子,大家理性討論。我們在買車的時候,車商給的油耗單位是 「 : 一公升油可以跑幾公里」,這很直覺吧?試問下面這個問題: : 「家裡有兩台車,但只有預算先保養其中一台。假設 A 車保養後,油耗從 5km/L 提升 到 : 6km/L。而另一台 B 車保養後,油耗從 14km/L 提升到 18km/L,你應該先保養哪一台 ? : (假設每天兩台車必須各跑 100 公里)」 : 你覺得大多數人會根據上面的敘述憑感覺做出判斷,還是會真的拿計算機出來按? : 目前一些國外車廠已同時提供「km/L」和「L/100km」這兩種方法同時標示供消費者做 為 : 購車時的參考。而這也是我對房地產實坪、虛坪單價同時標示的處理原則建議:資訊透 明 : 極大化,價格讓市場機制決定。 --
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