[閒聊] 投資角度看,買3間1500萬,或1間4500萬? at home-sale

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以投資角度看,在台北市,
A.買一間4500萬元蛋黃區中古電梯大樓,自住,等增值。
B.或買三間1500萬元老公寓,一間自住,兩間出租,等危老和增值。

哪個最終獲利期望值最高?


再,
甲、在台北買三間1500萬元老公寓,一間自住,兩間出租,等危老和增值。
乙、或台北買一間1500萬元老公寓自住,等危老和增值。台中、高雄
    各買一間1500萬重劃區電梯大樓,收租和增值。

哪個最終獲利期望值最高?

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網友評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.100.254 (臺灣) ※ 文章網址: 2">※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.100.254 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1633837663.A.3EB.html ※ 編輯: Freighter (101.12.100.254 臺灣), 10/10/2021 11:49:06
z520314: B呀,低總價的漲比較快 10/10 11:49
supa64: B.甲(結案 10/10 11:50
sunsetswish: B乙 10/10 11:52
JOHNNYROSSO: B 10/10 11:52
pykao: B 10/10 11:52
F93935: c 4500找透天 隔套 等督更 10/10 11:53
misuta27: B 10/10 11:53
briareus: 北市有1500的老公寓? 10/10 11:53
F93935: 現在貸款三戶以上限縮嚴重 你還不如衝一件大的等 10/10 11:55
misuta27: 現在年輕人有能力拿4500萬出來為什麼要買中古華廈... 10/10 11:55
alanbread: 都很慢 10/10 11:57
sagarain: 單押一注還是賭三把 我不知道 10/10 11:59
sagarain: 如果你確定增值 危老 當然是費用低的 10/10 12:00
sagarain: 問題的答案還是 我不知道 10/10 12:00
sss700304: 每個人都在等都更..真的是很好笑 10/10 12:01
abel0201: 投資面向看一定是b啊 最好出脫是2000萬以下的物件,4500 10/10 12:04
abel0201: 的物件砍價都是砍幾百還要賣很久 10/10 12:04
ultradev: 都更要看運氣,等不到就是0 10/10 12:16
buji: 有可能為了學區 10/10 12:22
tumusi: 給你参考,我台北靠捷運公寓賣掉一間,換新竹跟台中各一 10/10 12:24
tumusi: 一間換兩間,至少房租變多一倍, 10/10 12:25
abyssa1: 當然B期望值高 但是A住起來比較爽啊 10/10 12:26
physicsdk: B乙,要出租高投報不要選台北就對了,台北房價太貴受 10/10 12:28
physicsdk: 薪的薪資跟不上;另新房貸款成數高於老公寓也須列入 10/10 12:28
physicsdk: 考量,全買舊公寓首付要比較多 10/10 12:28
eeewwweeewww: 秒選b 10/10 12:37
eeewwweeewww: 講錯 秒選a 10/10 12:37
eeewwweeewww: 選b的是在害人? 10/10 12:37
abyssa1: 所以最佳解其實是AB都要 A自住 B三間都出租 房客繳房貸 10/10 12:37
eeewwweeewww: 台中高雄未來一定下跌 看看30年前高雄和現在 10/10 12:37
eeewwweeewww: 房價差多少? 幾乎沒差 10/10 12:37
eeewwweeewww: 而且政府要開始克屯房稅了 買多就是死 10/10 12:38
eeewwweeewww: 不如留一間有用的在身上還比較實在 10/10 12:38
Cnote: 跟租客住同等級也蠻心酸的 至少自住3000萬 投資租1500萬吧 10/10 12:39
lagadidi: 某e一直當反指標想害人 10/10 12:39
physicsdk: 如果是錢多到4500萬幾乎不用貸款當然自住買豪宅;不 10/10 12:40
physicsdk: 然還是投資多賺點錢比較爽 10/10 12:40
eeewwweeewww: 買三間等著被克屯房睡 樓上準備幫po付錢 10/10 12:40
eeewwweeewww: 一堆人以為政府打防打假的 結果真的出手再來哭 10/10 12:41
eeewwweeewww: 歷史永遠在重演 10/10 12:41
IBIZA: 投資選B, 不過如果4500萬對你而言沒甚麼, 選爽自住也ok 10/10 12:45
IBIZA: 3ew, 公寓沒多少房屋稅, 不懂閉嘴 10/10 12:46
sdhpipt: 3間比較好賣 10/10 12:52
adroddick: 跟3e反著選就對了 10/10 12:54
kodo5566: 隨便想也知道是B 10/10 13:00
kuanun: B,但去買另外兩間竹北青埔XD 10/10 13:03
checkman: 3000萬大樓自住 2000萬公寓投資 不用謝 10/10 13:03
jecko: 當然秒選B 10/10 13:12
eeewwweeewww: 公寓沒多少房屋稅? 當政府吃素的 10/10 13:19
eeewwweeewww: 明年選舉準備實價課稅 一堆投資客都在拋售了 10/10 13:19
eeewwweeewww: 網路真的害人不淺 10/10 13:19
colorfulplay: 台北4000-5000現在追價力道蠻驚人的,沒貨了 10/10 13:19
clamperni: A 10/10 13:20
colorfulplay: 1500老公寓在台北不能都更的,增值和投報都很差 10/10 13:21
colorfulplay: 台北都更機會高的,現在1500也買不到 10/10 13:22
supa64: 1500不能都更合建改建危老?大同北投士林等區正在做的表示: 10/10 13:23
colorfulplay: 目前如果我錢夠會拼台北4500w預售,賭7000w天險開 10/10 13:24
colorfulplay: 不是啊,現在去找確定能更的,人家不會1500賣給你 10/10 13:25
colorfulplay: 已經在談都更危老,通常就是有釘,才會願意市價賣 10/10 13:27
abyssa1: 大同北投士林目前都更主力其實是透天… 公寓不多 10/10 13:29
abyssa1: 主要還是戶數多跟一樓分配難 10/10 13:30
abyssa1: 看看都更案公開資料更新前樓層跟戶數大概可以知道 10/10 13:30
abyssa1: 高總價的透天或大坪數公寓都更機會比較大,一個是戶數少 10/10 13:33
abyssa1: 意見分歧也比較少,再來說大坪數比較不符合市場需求, 10/10 13:33
abyssa1: 都更後可以分多戶回來。 10/10 13:33
abyssa1: 1500萬的公寓 不是小就是遠 小的話,要達到適當規模, 10/10 13:35
abyssa1: 需要的戶數太多太難談 遠的話價格不漂亮建商意願也低 10/10 13:35
F93935: 有吧 大同區商三寓 10/10 13:37
clamperni: 4500萬買一樓都更就破億了 10/10 13:38
IBIZA: 台北老公寓收房租就夠了, 能不能都更只是附加的 10/10 13:39
abyssa1: 大同商三公寓1500萬在哪?我也要買 10/10 13:40
F93935: 年初賣掉一間重慶北路一段 1200賣掉 10/10 13:41
supa64: F大不要說出來啊~~~~~(笑 10/10 13:41
colorfulplay: 之前應該是能不能都更才是重點,租金都是附加的 10/10 13:42
colorfulplay: 地價稅下去投報蠻爛的,近期租金暴漲才開始不同 10/10 13:42
IBIZA: 不會啊 投報4趴多怎麼會爛 繳完房貸還多好幾萬XD 10/10 13:43
colorfulplay: 能順利都更危老為什麼要1200萬賣掉 10/10 13:43
IBIZA: 台北市公寓就是買了放著讓他自己養自己 有都更算賺到 10/10 13:43
IBIZA: 沒都更就等他自己慢慢把80%還完 10/10 13:43
IBIZA: 我買的公寓 30年IRR超過9% 很爛嗎?XD 10/10 13:44
IBIZA: 六年就原價賣掉的話 IRR甚至有15% 10/10 13:44
IBIZA: 我算IRR都是不含漲幅的 10/10 13:45
F93935: 能不能督更靠命,又不是每個人都能走到權利變換,我三年前 10/10 13:47
F93935: 買松江路破公寓1500,上個月丟出來試試水溫有人出到2300, 10/10 13:47
F93935: 我一個月收七萬誰能幫算投報率 10/10 13:47
IBIZA: https://imgur.com/a/K9oOi8f 10/10 13:50
IBIZA: 12.9% 10/10 13:50
colorfulplay: 管線重拉整個整理浴室重做也有4%嗎?現在裝修超貴 10/10 13:52
colorfulplay: 沒電梯很多工班直接不做的,記得I大是收師大附近 10/10 13:52
colorfulplay: 而且時間點非常漂亮,是在去年的疫情期間 10/10 13:52
IBIZA: 我有算進去 我現在再算一次 10/10 13:54
IBIZA: 本金450萬 裝潢200萬, 每月收12.5萬, 預期每年空租率1/12 10/10 13:57
IBIZA: 租金成長率0.5%, 貸款利率1.5% 10/10 13:57
IBIZA: 30年IRR=8.7% 10/10 13:58
IBIZA: 6年是12.5% 10/10 14:01
IBIZA: 我現在這間的房租就每個月付自己房貸後多4萬 2萬放這間自己 10/10 14:03
IBIZA: 的房貸戶頭 當預備金, 2萬我接請租客匯我另一間房貸戶頭 10/10 14:04
abyssa1: 都更有成功的話 一次的增值比30年租金還多 10/10 14:04
IBIZA: 是沒錯啦 但沒都更前就自己養自己 也不錯 10/10 14:05
IBIZA: 這間我猜是有機會都更 但就等整合 10/10 14:06
IBIZA: 其實我猜房價大概也已經賺了一成了 只是沒拿出去賣也不知道 10/10 14:08
IBIZA: 一成好像有點保守 兩成好了..XD 我買價還蠻低的 10/10 14:08
ppnow: B啊,那麼簡單的選擇 10/10 14:09
ppnow: 現在低總價就是王道 10/10 14:09
colorfulplay: 前面的650萬現金+挑到4%投報物件,是實力碾壓了吧 10/10 14:11
colorfulplay: 本篇4500台北房假設是預售,第一筆也才拿450出來 10/10 14:11
abyssa1: 裝潢200萬可以收到12萬? 12萬看起來是頂加… 10/10 14:13
abyssa1: 頂加裝潢200萬做的起來? 10/10 14:13
colorfulplay: 低總噴快但3間卡限貸,老婆當人頭還可,單身難操作 10/10 14:13
kyova: B 10/10 14:14
colorfulplay: 我也覺得200台北做不起來,打牆隔套管線重拉+廁所 10/10 14:17
colorfulplay: 基礎工程最少一坪要10w,加裝修13w/坪很極致 10/10 14:17
colorfulplay: 算室內20坪隔含廁所要租到12萬真不可思議 10/10 14:17
saisai34: B 10/10 14:20
godofmoon: 三間1500萬元老公寓?怎麼買? 10/10 14:25
IBIZA: 頂加原本就有 也不用動 我是把五樓重新裝潢而已 10/10 14:54
IBIZA: 隔套一般就一間抓30萬, 哪有可能搞到一坪13萬 10/10 14:58
abyssa1: 只裝潢一層就合理了 10/10 15:02
abaranger: B,然後三戶都找人頭掛,不然明年會先逼死自己 10/10 15:14
nenpow: 自住爽三倍還想賺更多錢會不會太貪心 10/10 15:59
mark0204: 都買啊 10/10 16:51
pennylins: 當然買三間啊 10/10 17:31
kusomanfcu: 來幫我算看看當年 2000 買 現在出租12萬 10/10 18:00
kusomanfcu: 裝潢三百萬 透天 10/10 18:01
kusomanfcu: 自住 自用透天 搬出去變透店出租 10/10 18:01
kusomanfcu: 16年前買的 10/10 18:02
cucugo: 隔套現在消防法規會過嗎 10/10 18:13
abyssa1: 樓上 照法規用防火建材消防會過啊,比較貴而已 10/10 19:04
qqq0103: 部會都買喔= = 學西卡跟3E愛現一樣阿,全都買 10/10 20:37