Re: [閒聊] 升息傷最深的不是投資客而是年輕剛需 at home-sale
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由 28650a431d 發佈分享連結一堆幻想大於實際的事實就不用多說了 之前文就說過了 身為一個南部鄉下俗的正義男孩 讓我用土炮方式敘述吧 台灣央行13a總裁 維持利率疫情前在1.09~1.37之間 現在通膨上去 你就要台灣跟著甚麼完整的升息循環 黑人問號 你可以用未來的下半身五十年賭看看有多少13a 等那天你行將就木走不動時候...在跟我講答案 那時候利率多少 事實 目前因為通膨原因導致土地增值大幅上升 有多少企業拿著土地增值去借貸款項出來滾錢？ 你央行為了讓台灣買不起的民眾買得起 而去大幅升息還有人喊到3%？ 你是夢裡見到的嗎？ 大幅升息企業第一個先破產 破產後你先沒工作 然後先不用想買房了 你先想著怎麼填飽肚子吧！ 至於升息1碼回到疫情前本就應該的好嗎？ 假設升息一碼 這種事是這樣的 貸款一千萬 30y 升息一碼大概一個月多1200元 一年利息多14000元 然後你一個月伙食費一人份一萬元基本好了 通膨伙食現在隨便都10%~20%在調漲 抓個15%好了 你一個月伙食費也調漲了1500元 奇怪！你怎麼不先擔心你會餓死阿 生活費通膨支出漲的比房貸的%還要高好嗎？ 你全家人多少人？ 伙食費通膨上漲 你一個月基本支出多了多少？ 你都餓不死了 你還擔心別人繳不起房貸 所以我就覺得很好笑~ 日常支出的伙食費通膨漲得比房貸一碼兩碼多的多 結果一票人在那裡擔心別人繳不起房貸 你應該先擔心自己是不是會餓死才對吧 至於繳不起房貸的叫市場機制 本就會自動淘汰 但是淘汰後的房子也輪不到你買 凶宅都有人敢買 放個幾年 過時間後 加價賣了 市場最不缺資金了 缺的是好的標的... 政府打壓房價要的不是要他下跌 而是要房價溫和上漲不要飆漲 怎麼還是有人活在自己的童話故事中呢？ 想到這個我就想到疫情剛開始時候 我買房出租一堆看笑話的 (朋友圈) 現在反而是我在看他們笑話XD 你跟我講理論 講數據 我不懂 我就是一個土炮的南部鄉下俗...~XD 記得阿！ 你擔心房貸利率以前 你先擔心你會不會餓死比較重要 因為物價伙食通膨漲的速度比你房貸利率多的多 ※ 引述《lovemost (想不到)》之銘言： : ※ 引述《scitamehtam (scitamehtam)》之銘言： : : 基本上房市進入門檻比其他金融商品 : : 或者說民生消費品高得多 : : 如果升息效應下，已經擁房者利息的增加 : : 相對資產與收入比例比較低 : : 而對於年輕剛需買盤而言 : : 升息效應下，貸款難度以及付息佔收入與資產比相對高 : : 當升息發生，其實最傷的應該是年輕買盤吧？ : 以下是我個人身為一個有房自住兼投資客的觀點，如何看待升息這件事 : A. 升息一碼 : 以3000萬貸款來說，現行利率1.31%，月繳100823 : 升息1碼，利率1.56%，月繳104402 : 一個月只差3579元而已，一年42948元 : 就算房貸給你佔到收入的5成好了，本來年收大概是240萬 : 多支出的大概也只占年收入的1.5%而已 : 影響十分有限 : B. 大幅升息 : 如果今天大幅升息1%到2.31，這時月繳要115594 : 一年要多付177252元 : 貌似就不能說是沒什麼差的感受 : 但其實我並不擔心 : 當大幅升息到這個程度，代表的是經濟嚴重過熱 : 整體通貨膨脹十分嚴重，那我的收入自然也會隨之提升 : 甚至我還比較希望這種狀況發生，負擔會更輕鬆 : ============================================================= : 大幅升息現階段沒甚麼進一步討論的價值 : 一方面發生的可能性低 : 另一方面你現在無法模擬狀況是什麼，該如何因應 : 假如升息數碼 : 會傷害的我想了想大概是兩個族群 : 1. 初出社會的首購族，因為資金不充沛，房貸已經佔了收入的主要部分 : 扣掉日常開銷已經所剩不多，那一升息自然是捉襟見肘 : 2. 槓桿開到極限的投資客，增貸也增不了，甚至連寬限期無限轉貸都用了 : 對這種族群來說，每一碼都很傷 : 此外還有一點 : 當升息的時候 : 自住的族群，只有從荷包掏錢繳一個方法 : 但對出租的投資客而言，還有多了轉嫁租金這個選擇 : *下面這段更正一下* : 有人可能會問 : 你漲租金還有人要跟你租嗎？ : 如果只有你漲可能是沒有，升息影響到的是眾人 : 當大家都漲租金的時候，你還是得要租 : 受到直接影響的會是租屋族 : *根據abyssa1大提供的資料，目前有房貸的住宅大概佔全部20% : *比我在寫這段時預期來的低 : 有些人可能會認為 : 其實租金是跟薪資收入有關 : 這點也不能說錯 : 但同時影響更大的是所謂的租金投報率 : 你投入房子的錢，希望多少年回本，就如同股票的殖利率一樣 : 一般常見的新成屋大概是2%-2.5% : 老屋大概是4%~6% : 有些鄉村地區可以到10%，但是這種都會有不同的擔憂 : 當利率上升又要保持合理的租金投報率，勢必就要漲房租 : ============================================================== : 利率確實是影響房價的一個重要因素 : 但他影響的層面非常廣，不只有房價本身，但今天在房版我們只談房子 : 當利率大幅度的提升，確實有機會影響到房價 : 要保持合理的租金投報率，要嘛房租要高，要嘛房子總價要低 : 對一般大眾來說，房貸負擔能力也會降低 : 以每月能還10萬元來說，利率1.31%的時候30年能借到2980萬 : 但是當利率2.31%的時候30只能借出2600萬 : 在這過程中就差了大概380萬的額度落差，釋出到市場的資金少了12.8% : 但是對想買房的人也未必是好事 : 得端看房價下跌的幅度和利率的落差 : 以上面例子，同樣每個月還10萬 : 2.31%時，你30年房貸的總繳息是10026669 : 1.31%時，你30年房貸的總繳息是 6254312 : 除非房價下跌的幅度大於你多繳息的額度，那才是對想買房的人來說是好事 : 結論： : 不管從主觀還客觀的角度來說 : 我都很難認為升息對想買房的人是好事 : 升息這件事除非升到有感，不然對一般自住和投資客影響都有限 : 只有一種人，就是見不得別人好，想拉大家一起下水，才會升息喊個不停吧 -- ▁▁▁▁ ▕絕不豪洨▏ ￣￣￣￣ --
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