[請益] 屋主買在102年高點,斡旋怎麼下好? at home-sale

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各位前輩好,
  近日在新北鬧區看上一間喜歡的房子,有想下斡的衝動,
但由於是買房新手(目前只看過15間左右),有些疑問想請版上前輩協助,
以下為房子優劣詳細說明:
優: 地點好交通方便,低公設,格局佳,採光通風都不錯,屋況佳,大樓維護管理佳
劣: 高齡(2X)大樓,頂樓,沒車位,面朝西
屋主賣房原因 :貸款負擔壓力大

目前開價為屋主102年實登買價+200萬
購入後有做基礎的管線重拉地板天花板浴室*2廚房重做,系統櫃只做一點點,
房仲說開價幾乎是屋主的成本價了(含裝潢、房仲費用、契稅等)
能折讓的空間有限,有意賣屋已一兩年,開價降過兩次,
也透漏底價大概就102年實登價+140萬

本身目前是沒有迫切要馬上下手的壓力,但要買經濟上也可以負擔的起,
考量小孩漸漸長大,遲早也需要有間屬於自己的房子安定下來,
這個時間點該買與不該買風向好亂呀我悟不出來,
只好選擇相對抗跌的區域下手

目前面臨做決定的情況下有些疑問:
Q1. 頂樓的缺點漏水、太熱,評估過解法就是定期做防水,夏天就是變頻冷氣吹到飽
但高齡大樓我就比較沒頭緒了,買了至少希望住個10年up,
屆時快40歲的老大樓當真只剩土地價值?那我該衝這個物件嗎?
Q2.承上,假如可以衝,該如何設定斡旋價格好?
我用當時實登-30萬的價格去口頭下斡,房仲面有難色,表示屋主可能很難接受,
雖其有經濟壓力,但也沒大到要一下子認賠這麼多的情況賣房,
希望我至少用實登+20左右去下斡旋。

以上兩個疑問盼版上前輩協助解惑,感激不盡!



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