[閒聊] 扯~房地合一稅不合理課稅案例浮現 at home-sale

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今天下午上課分享,近期開始有仲介店頭與客戶遇到這樣的狀況。

且案例會越來越多,去函財政部得到的回函都是依法行政,目前還尚未有函釋出現。

這對仲介與賣方都有影響,尤其事實一旦做成就沒辦法撤銷,想說分享給大家。

案例:

父親於105年購買房屋890萬,貸款600萬。

長輩於107年突然過世,故小孩於107年繼承取得房屋,因為後來發現無力負擔貸款,決定把房子出售,但因為這幾年房地產往下,

於同年只出售690萬。(房屋加土地評定公告現值約400萬)


在此案例依現行稅制,小孩須繳納的稅:

1.稅率

小孩取得原因是繼承取得,所以持有年可以合併被繼承人計算,固持有超過2年

適用20%稅率。

2.稅基

基本上就是買賣價差扣掉一些費用,還有土地漲價總數額,因為是繼承取得,所以認定

你取得的成本是公告現值(注意,非爸爸入買價),所以簡單算的話,一些金額忽略不計

690(賣價)-400(公告現值)=290萬(白話說就是國稅局認定你賺了這些錢)

3.稅額
290x20%=58萬


那問題在哪裡?

明明虧了690-890=-200萬,而且小孩就是沒錢負擔房貸,才要把房子賣掉,而且

明明貸款有600萬,這個房子帳面看起來有890萬但是市場只能賣到690萬,扣掉殘值

小孩繼承這個房子只有90萬的實質利得。

但房地合一稅我要繳交58萬

如果小孩知道會有這樣的結果,怎麼會願意賣房子,但是都已經交屋了,課稅事實

已經造成,也不可能回復原狀。

心得:
1.稅捐法定主義:

  稽徵人員就是一切依法行政,反而與現實脫節而造成納稅人的損失,

  往往就只能走行政訴訟一途。

  又如,今天房地合一稅,短期投資客為了規避一年45%的稅率,全部都用高報土

  地公告現值方式繳交20%的稅(合法),那是否又與立法意旨相衝突?

  反而懂法律的人可以獲得最大的利益,但不懂法律的人就只能摸摸鼻子,金額不大

  就繳錢了事,因為上法院還要花時間花錢,大多人沒有這個心思。

2.此案例的高危險群:

  1.105年以後被繼承人才取得(因為你只能適用新制報稅,105年前取得可選擇新制或舊制)

  2.取得原因:繼承

  3.有抵押權設定

 如果符合這三種狀況,仲介在接到案子的時候要先注意房地合一稅的部分。


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