Re: [新聞] 柯文哲:都更一坪換一坪加車位 別幻想不 at Gossiping

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僅以台北市都更來說好了
大多數人都沒有看到問題真正的難點
那就是 「台北市絕大多數4樓老公寓早就到達容積率瓶頸」

以目前國內住宅法規說 "合法住宅用地"
在"最高級的地段" 最大容積上限是420%

420%大概是怎樣的一個概念呢?
舉個簡單一個的例子
傳統四樓公寓扣掉防火巷空後 建蔽率基本上超過90% 而樓層公設率<10%
所以每一層樓板的使用面積約略是80%
4層樓就是4*80%=320% 如果有頂樓加蓋 權狀算0.5再加40%=360%
也就是 一塊420%頂級建地
至少被4樓公寓用掉320~360%容積
剩下的60%-100%容積 就是你都更後可用來販售利潤
而且"實務"上 餘額通常都是取下限不是上限

請問一下
在平均建築成本 15-20萬/坪 的前提下
當只剩下60%販售利潤時 是要怎麼補貼另外360% 整整7倍的建築成本??
你以為是一坪200萬的信義盤子區嗎??

別鬧了
所以 台北市的都更 根本就不可能
更別說420%必須是"緊鄰重點道路"才能申請到的資格
如果沒有緊鄰重點道路 那麼容積率就是從350%往下降

在這種法規條件下 真要1坪換1坪+車位
唯一可能性就是容積獎勵50%+容積轉移30%
以前台北郝郝看時 容幾轉移就玩得很兇
我曾看過我家隔壁的新北投的綠地 招牌上寫著郝郝看容積轉移到信義區(直線距離20km)
透過這種"五鬼搬運" 讓建商能在信義區獲得最大利益

當然
這是公然的合法圖利 賤民是玩不起的

當然 這樣巨大的容積獎勵 結果上就是造成都市規劃機能崩潰
最具體的案例就是內科 完全失敗又失控的都市規劃 造成的人禍災難

所以 想要一坪換一坪
除非你是地段超好 或是只有2-3樓以下容積使用率低的舊眷村
否則真的是別幻想了
從"基本法規上"就完全不可能

順帶一題
30年前早年建築是沒有任何容積率/建蔽率法規限制的
只是因為當時的土地不貴 加上6樓以上建築須加蓋電梯電梯法規
所以才導致 整排公寓多半是以4層樓形式存在
另外就是 樓層高度建築成本越高越貴
光是20m吊車和50m吊車間 就是不一樣的成本,更別說箍鋼數量差異

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題外話

當前現有的容積率法規 也是非常落後的概念

容積率不是不重要 但不是像現在這樣單單用幾個簡單數字表現

因為科技進步
水力電力/運輸物流等等的技術提昇
維生民生必須變得更為容易且有效率
但是科技進步了這麼多 只有一個資源流沒有什麼巨大進步
那就是"人流運輸"
[人流無法壓縮 而且由於商業進步了 人流非但沒有減少 反而是級數上升]
其他任何的問題都可以靠科技來解決 唯有人流無法
而這也是一個"現代"(這是前提)都市 唯一的物理瓶頸

打個比方來說好了
在一個容積率200% 但是出入只有唯一一條6米*2km小巷 且沒有任何生活機能的純住宅區
跟一個容積率2000% 但三鐵共構+重點幹道交會 外加一樓"自帶民生商圈"的城中城
你覺得那一種案例的生活機能以及都市負擔小比較小??

很名顯的
上面的案例 光是每天的民生必須消費移動 就會讓6米小巷的交通機能崩潰
而下面的案例 只要電梯下樓就是生活商圈 反而是"逆向"的削減民生交通需求

如果
[當下樓走路就可以滿足生活必需 那麼還幹嘛要開車跑大老遠?]
台灣不是美國那種地廣人稀的國家
這一直是我們國家的社區規劃的重大盲點 完全沒有考慮到"民生必須"的社區整合

住商混合不是邪魔 只要能"正確"的篩選住商整合 反而可以大幅提昇居住品質

另外 建地過度的"分割破碎"也造成建築無法有效的運用空間

你地皮100*100M跟10*10m 能蓋出來的房子與機能品質就完全不同
但是在台灣扭曲的民風下 建地產權只會不斷的分割

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另外
建蔽率規定也是個盲點

建蔽率的用意是好的 是為了要提昇居住綠空間
但是 居住率空間 卻沒有必要在"一樓平面"

假使 以上面剛剛提過的城中城概念
1-3樓生活商圈建蔽率90% 只保留道路+公車島縮退
4樓為"公共倉儲層" 開放給居民租用倉庫空間
5樓以上才是有建蔽率限制的居住空間 並且建築採"錐形結構" 防震+採光
同時架設高架人行道 人(腳踏車)/車分流
這樣空中花園設計的 不但完全保留了綠空間
更讓都市機能與商業化達到最大效率

同時
倉庫層的設計 讓[更小的居住空間 就可以達到更好的生活品質]
有在整理家裡的人就會知道
其實家裡最佔空間的一直都是那些"超低度使用率"的物品 以及季節性用品
幾個月都不會碰一次
而這些東西至少佔了家庭空間3成左右
如果這些物品全部轉移到倉庫中 等同是直接增加3成以上可運用居住空間

這些這麼簡單的道理 但是從來沒有人做過
所以說 我們國家的決策公務員 真的是一個一個都是沒用的"米蟲廢物"




















※ 引述《gerychen (邪惡肥宅)》之銘言:
: 很多人對都市更新有著不少的誤解
: 到底什麼是都市更新?
: 所謂的一坪換一坪到底是哪一坪換哪一坪?
: 朋友的房子也有建設公司去談過,為什麼條件不一樣?
: 更新後公設比又高,管理費又貴,幹嘛要更新?
: 問題零零雜雜的其實也蠻多的
: 但就抽空先來講這些好了
: 到底什麼是都市更新?
: 其實說到底,都更真的很簡單,就只是把舊房拆了蓋新房罷了
: 只是在蓋新房的過程中要申請容積獎勵→曠日廢時
: 還要把社區更新後的餅妥善的分配給原住戶跟實施者→利益分配
: 也要取得社區多數所有權人的同意
: 更不用說一個都更計劃說穿了就只是一個新建案
: 還要滿足全部的所有權人→難上加難
: 好像回答了一個問題,又多出很多問題
: 像是容積獎勵是什麼?都更到底怎麼分配?同意比例怎麼計算?
: 不管了,就先照順序寫下去好了
: 所謂的一坪換一坪到底是哪一坪換哪一坪?
: 通常說的一坪換一坪是
: 更新前主建物扣掉樓梯間、陽台等之後的面積
: 再拿來換更新後主建物的面積
: 通常老房子會有主建物跟樓梯間沒有區隔的問題
: 也就是原本是公設的樓梯間被算到主建物內,所以要扣掉
: 那更新後多出來的公設呢?就再把面積加上去
: 假設更新前房子有30坪,但是陽台有3坪,沒扣掉的樓梯間有1.5坪
: 這樣更新前的主建物就是25.5坪
: 假設更新後一樣換回25.5坪的主建物
: 再加上約32%的公設,則約可換回權狀37.5坪的新房子
: 朋友的房子也有建設公司去談過,為什麼條件不一樣?
: 每個案子的條件絕對不會一樣
: 甚至同個案子裡,不同住戶的條件也不會相同
: 因為這涉及土地面積、使用分區(容積率)、區域行情、樓層價位等因素
: 以台北市第三種住宅區的土地來說,1坪土地可蓋2.25坪的容積
: 這就是所謂的容積率225%*容積並不等於權狀面積
: 但同樣是台北市,如果是第二種商業區的地
: 這樣1坪土地就可以蓋6.3坪的容積,有630%的容積率
: 各位可以想像成,A跟B同樣有10元
: A的10元單位是台幣,B的10元單位則是日幣
: 明明同樣有10元,A可以買茶葉蛋,B卻只能買塑膠袋QQ
: 而區域行情跟樓層價位的問題,則會牽扯到估價師跟權利變換
: 簡單來說,會影響到該都更案的自償性,還有住戶間的分配問題
: 大家應該常聽到什麼73分、64分之類的都更條件
: 這都是因為區域行情使然,該區域房價越高,則全體住戶可分得的比例越高
: 台北市大安區房價120萬上下的地方,全體住戶至少要分75%才是行情
: *但並不是分的高就一定可以一坪換一坪,自身的土地面積跟使用分區也是重點
: 那為什麼房價越高住戶可以分得的比例也越高?
: 簡單說,因為房價高,所以建商只需要拿較少的面積,就可以抵付成本跟利潤。
: 至少要做到 營建單價/建商分配比例 < 區域行情
: 也就是說,假設營建單價15萬,建商分得30%,15萬/30%=50萬
: 則該區域行情最少最少也要有50萬,因為這只是單純的營造成本
: 所以大概要到60萬才會有7/3的分配條件出來
: 畢竟開公司就是要賺錢的對吧?
: 更新後公設比又高,管理費又貴,幹嘛要更新?
: 前面講到了一坪換一坪的觀念之後
: 原住戶應該要認知到,公設比對原住戶根本只是假議題
: 因為原住戶跟建商在分配的其實只是容積而已(*其實是價值)
: 而且這些公設對新建物來說都是必須存在的,建商有沒有善用容積才是重點
: 梯廳、排煙室、電梯、逃生梯、大廳等,建築法規都有基本的規範
: 甚至有些規劃雖然會吃到容積,但也是不得不做
: 容積拿來變成可以賣的房子多好,建商也不想讓他變成公設
: 更新後的房子如果沒有游泳池之類的浮誇公設
: 其實最大的支出是設備維護及物業管理的費用
: 而設備維護就是保養電梯之類的,其實攤下來管理費並不高
: 但是物業管理的保全「真的很貴」
: 假設社區只需要一個哨但是要輪兩班,也就是早晚都要有人
: 那就要付三個保全+總幹事的錢至少15萬
: 這個錢是要付給物管公司,他們要賺,又要支付他們勞健保的費用
: 如果社區要放兩個哨呢?基本上就是多兩個人10萬的支出
: 這個部分我覺得最省錢的做法就是社區自己請一個保全
: 每個禮拜一到禮拜五上早班就好,還是要記得幫他保勞健保
: 因為這時間點住戶最需要代收件以及安全因素
: 再加上垃圾清潔、水電費用及預收基金等的費用
: 如果更新後一個社區100戶,這樣攤下來一戶可能1500就夠了
: 那你願意花1500住有電梯有垃圾清潔有基本管理的社區嗎?
: 其實問題還很多啦,包含有人問到的
: 土地面積變少了幹嘛都更..............阿不然勒?
: 雖然我很想這樣說,但是還是來回答一下好了
: 土地面積減少的部分就是你分出去的房子的土地持分
: 也就是建設公司拿來賣錢以支付成本跟利潤的關鍵
: 而這種想把所有好處都拿走的心態,也是都更的難題之一

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